Za cene nepremičnin v Stari Ljubljani ni pravil (17.10.2017)

Dostop z avtomobilom skoraj ni mogoč, več sto let stare stavbe so pod spomeniškim varstvom, njihova obnova pa je neprimerljivo dražja in bolj zamudna kot obnova nepremičnin na drugih lokacijah.

Poleg stanja stanovanja v mestnem jedru je zelo pomembna tudi mikrolokacija. Stanovanja z odprtim pogledom so zelo redka in vredna neprimerno več kot tista, ki gledajo v pobočje Grajskega hriba.

Ko smo pregledovali podatke o sklenjenih poslih iz Gursovega javnega vpogleda, smo dobili neverjetno velik cenovni razpon kvadratnega metra stanovanj, ki so jih v Stari Ljubljani prodali letos. Najcenejše je bilo 86 kvadratnih metrov veliko stanovanje v stavbi, ki je bila zgrajena leta 1896, in sicer 1.100 evrov za kvadratni meter. Na vrhu tega cenovnega razpona pa je bilo 57 kvadratnih metrov veliko stanovanje s 36 kvadratnimi metri uporabne površine, zgrajeno leta 1821, ki je stalo 229 tisoč evrov. Ker ne vemo, katere so druge površine, smo 21 kvadratnih metrov velik del, ki ne sodi med stanovanjske površine, pomnožili s korekcijskim faktorjem 0,5, kar po pravilniku velja za pokrito teraso, balkon, klet ali drvarnico. Velja lahko tudi za garažo, kar pa je na tej lokaciji malo verjetno. Tako smo dobili 46,5 kvadratnih metrov površine, kar pomeni, da je kvadratni meter tega stanovanja stal 5.650 evrov.

Primerjanje jabolk in hrušk

Lokaciji obeh stanovanj sta primerljivi. Obe sta na desnem bregu Ljubljanice pod Grajskim hribom, iz evidence pa ni razvidno, v katerem nadstropju sta in kakšno je njuno stanje. Da, primerjamo jabolka in hruške.

Da je v ljubljanskem mestnem jedru nemogoče določiti povprečno ceno stanovanja, se strinjajo tudi nepremičninski agenti. »Letos smo prodali sto kvadratnih metrov veliko stanovanje za 230 tisoč evrov, kar je na prvi pogled zelo ugoden nakup,« pravi nepremičninski posrednik Nejc Šink iz agencije Nepremičnine plus. Na vprašanje, kaj se skriva za tem prvim pogledom, nam je odgovoril, da je bilo to stanovanje povsem razdejano: »Po mojih ocenah je treba v to stanovanje vložiti še okoli sto tisoč evrov, lastnik pa bo moral plačati tudi stroške obnove celotne stavbe, ki poteka zdaj,« je še dodal Šink, kar pomeni, da se bo vložek na kvadratni meter z 2.300 zelo verjetno povzpel na več kot 3.500 evrov.

Kupcev se ne tare

Koliko bi lahko za takšno stanovanje dobil po celoviti obnovi, je težko oceniti. Nam je pa Mirko Klemenčič iz družbe MKA nepremičnine povedal, da so v starem mestnem jedru posredovali pri prodaji popolnoma prenovljenega in urejenega 120 kvadratnih metrov velikega stanovanja, za katero je kupec odštel 500 tisoč evrov.

Med stanovanji, ki se prodajajo v Stari Ljubljani, je tudi 350 kvadratnih metrov veliko stanovanje z nastavljeno ceno 650 tisoč evrov. Stroškov in trajanja obnove ne more predvideti nihče, zato je govoriti o ceni 1.860 evrov za kvadratni meter brezpredmetno. Kupci zato ne stojijo v vrsti, čaka jih mukotrpna obnova, pri čemer je treba objekt velikokrat tudi konstrukcijsko ojačati in odpraviti vlago.

Če ni dvigal, se starejši takoj obrnejo

Posege v stavbo – tudi znotraj, ne le zunaj – mora odobriti zavod za kulturno dediščino, saj so stavbe pod spomeniškim varstvom. »Ljudje, ki kupujejo nepremičnino v starem mestnem jedru, se zavedajo vseh tveganj, ki jih čakajo pri obnovi stanovanj. Zavedajo se tudi vseh specifik lokacije,« pravi Mirko Klemenčič in poudarja, da je dostop z avtomobili zelo omejen, kar precej podraži in zaplete prenovitvena dela. Starejši ljudje pogrešajo dvigala in bližino trgovin, saj je edina v pritličju Kapitlja.

Mladi umetniki in hostli

Nekaj kupcev nepremičnino v starem jedru Ljubljane kupuje za bivanje. Med njimi so predvsem mladi umetniki, nekaj pa si jih v nepremičnini uredi poslovni prostor. Precej več je kupcev, ki takšna stanovanja kupijo kot investicijo. Nekateri izmed njih obnovljeno nepremičnino prodajo naprej, neprimerno več pa je tistih, ki v teh nepremičninah uredijo manjše hotele ali hostle, sobe pa potem oddajajo prek Airbnbja.

vir: https://gradbenistvo.finance.si/8861318/Za-cene-nepremicnin-v-Stari-Ljubljani-ni-pravil?metered=yes&sid=449885338