Pomen zavarovanja odgovornosti pri poslovanju z nepremičninami

Nakup ali prodaja nepremičnine je v življenju posameznika velik in stresen projekt, ki zahteva odgovoren pristop in ravnanje vseh vpletenih. Vsak primer prenosa pravic na nepremičnini je svojevrsten skupek okoliščin, dejstev, želja in pričakovanj vsaj dveh pogodbenih strank. Končno zadovoljstvo vseh vpletenih pa je rezultat usklajevanj, pogajanj in kombinacij velike količine informacij in znanj. Pravilniki, zakoni, uredbe in postopki se stalno spreminjajo in dopolnjujejo ter vplivajo na potek posla – prodaje ali nakupa nepremičnine.

Za končno zadovoljstvo strank, ki imata v osnovi popolnoma nasprotne interese, pa vendar isti cilj, in sicer da postopek teče gladko in predvidljivo, da med procesom ni neljubih presenečenj in improvizacij, je potrebnega veliko znanja in sprotnega seznanjanja s spremembami.

Na zavedanje, da gre za pomembne in ne enostavne postopke, kaže tudi to, da je ukvarjanje s posredovanjem v prometu z nepremičninami regulirana dejavnost. Zakonodajalec je opravljanje tega poklica leta 2003 uokviril v Zakonu o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) in za posameznika, ki se poklicno ukvarja s posredovanjem in trženjem nepremičnin, predvidel pridobitev licence in vpis v imenik nepremičninskih posrednikov, nepremičninskim družbam pa postavil pogoje za njihovo delovanje.

Prodaja novogradenj je zaradi zaščite potrošnika predvidena samo v sodelovanju z licenciranim nepremičninskim strokovnjakom, ki je po zakonu dolžan kupca seznanjati s pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine, z okoliščinami, pomembnimi za odločitev o nakupu, z davčnimi obveznostmi in tržnimi razmerami. Listino v prometu z nepremičninami, ki jo pripravi nepremičninska družba, mora sestaviti oseba z izobrazbo pravne smeri (pravnik, odvetnik ali notar). Znanja s področja prava, ekonomije, tržnih razmer, gradbeništva, davčnih in drugih postopkov je posrednik za ohranitev licence po zakonu dolžan posodobiti najmanj vsakih pet let.

Kljub profesionalnemu delu na trgu nepremičnin ter dnevnemu posodabljanju znanj v teoriji in praksi pa vedno obstaja tudi možnost napake v procesu, ki naročniku ali tretji osebi povzroči škodo. Zato zakonodaja (ZNPosr) predvideva, da mora nepremičninska družba pred začetkom opravljanja dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami zavarovati in imeti ves čas opravljanja dejavnosti posredovanja zavarovano odgovornost za škodo, ki bi utegnila nastati naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami na ozemlju Republike Slovenije. Zavarovalna vsota ne sme biti nižja od 150.000 evrov za posamezen zavarovalni primer oziroma od 350.000 evrov za vse zavarovalne primere v posameznem letu.

Ime zavarovalnice, številka police in višina zavarovalne vsote za zavarovanje odgovornosti nepremičninske družbe so med bistvenimi sestavinami, ki morajo biti navedene na pogodbi o posredovanju, sklenjene med nepremičninsko družbo in naročiteljem. Posrednik pa mora naročitelju izročiti tudi dokazila o zavarovanju – torej kopijo zavarovalne police.

O pogojih zavarovanja, produktih zavarovalnice in dejanskem kritju morebitne škode bo tekla beseda tudi na 28. posvetu Poslovanje z nepremičninami, ki bo 10. novembra v Portorožu. Predstavniki nepremičninskih družb namreč ne želijo, da bi bilo zavarovanje odgovornosti samo sebi in zadovoljitvi zakonskih obveznosti namen. Prepričani so, da bi moralo plačevanje zavarovalnih premij za vsakega od posameznikov, ki delujejo v okviru in imenu nepremičninske družbe, zares dajati dodatno varnost potrošniku. S spremembo ZNPosr, ki bo uvedel predvidoma tudi možnost kolektivnega zavarovanja, in odkritimi pogovori z zavarovalnicami bodo skušali sooblikovati kakovostne produkte, ki bodo pokrili čim več potencialnih škodnih dogodkov.

Postopki v prometu z nepremičninami so torej kompleksni in včasih zapleteni, venomer pa unikatni in občutljivi. Država in gospodarske družbe, ki se profesionalno in dnevno srečujejo z njimi, se tega zavedajo in zato imajo vse nepremičninske družbe zavarovano odgovornost za svoje poslovanje in škodo, ki bi morebiti iz njega lahko nastala.

Na posamezniku, ki se »nepremičninskega projekta« statistično v povprečju loti manj kot dvakrat v življenju, pa je, ali se bo z njim ukvarjal sam ali bo prodajo oziroma nakup nepremičnine prepustil profesionalcu, čigar poslovanje nadzoruje država in za njegovo poslovanje zakonsko predpisuje zavarovanje odgovornosti.

Odgovorno razmišljanje bi bilo, da če se možnosti napake zaveda tisti, ki mu je profesionalno znanje o prometu z nepremičninami glavno orodje za delo, bi se je moral še bolj posameznik, ki se z nepremičninskim trgom sreča le redko in je zanj izkušnja z nakupom ali prodajo pomembna in dolgoročna življenjska odločitev.

Vesna Levstek, Nepremičnine plus, d. o. o.

Član GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami

objavljeno v sobotni prilogi Dela, dne 4.11.2017